倫敦房地產向來是出了名的貴，尤其西區的店面和梅費爾區的辦公空間。不過現在這個市場上更搶手的炒作標的是小型倉庫，而這個現象可說是拜電商巨擘亞馬遜所賜。

彭博資訊報導，市區內的工業用地日漸減少，而亞馬遜這類線上零售商也正在尋找在地的倉貨中心，以縮短商品運送時間，導至租金不斷飆高。這也吸引了全球大型投資人，其中包括黑石集團（Blackstone）以及新加坡主權財富基金（GIC）。

由亞馬遜帶起的「亞馬遜效應」，一開始是影響郊區約15個足球場大小的大型倉儲中心。如今連市中心的倉儲空間也不夠用，也因此顛覆商用不動產市場長久以來的「階級」關係。在精品店林立的商業精華區買一個店面，竟然比接近郊區的倉庫還便宜。

亞馬遜在澤諾貿易園區（Zennor）租用兩個倉庫，租金比其他現有房客高60%。

這家電商巨人正在測試Amazon flex服務，也就是聘用當地人遞送貨物。據第一太平戴維斯（Savills）的統計，英國去年所有出租倉庫中，單是亞馬遜就租下其中的10%。

黑石搭上大倉庫的熱潮，六年前成立Logicor，聚焦歐洲大型倉庫，在歐洲17國持有約1,370萬平方公尺物流倉庫及630個配送中心，之後以122.5億歐元（143億美元）賣給中投。這個成功的案例吸引其他投資人跟進，也促成更多開發案。由於在郊區建造這類倉庫相對容易，供給過剩的風險隨之升高。

鑒於供過於求的風險較低，黑石後來轉而看好小型倉庫，並投資40億歐元。新加坡主權財富基金也有意搶占這塊市場，旗下的歐洲倉庫部門去年已公布計畫，將購買市區的工業用地。

黑石集團歐洲房地產負責人瑟巴拉表示，「愈來愈多消費者期待能當日下單、當日收件，因此物流業和零售供應商將重點轉至都市，因為那是『最後一哩』路」。

為解決房價過高、許多人買不起房子的問題，倫敦的政治人物跟全球其他大型城市一樣，面臨興建更多房屋的壓力。英國地方政府近幾年正加速脫售市區工業用地，以促進住宅開發。

但根據地產公司Segro去年的報告，這些政策將使商業用地空間面臨嚴重短缺的風險，尤其是線上零售商不斷增加。以泰晤士河南岸的九榆樹區（Nine Elms）為例，超過100萬平方呎的倉庫空間，逐漸被數十棟高級大樓、新的美國大使館、高檔餐廳及商店等所取代。

為回應這些疑慮，倫敦市長卡恩正在擬定新的倫敦計畫（London Plan），將加強保護工業用地，將讓工業用地更難轉換成其他用途，由於土地逐漸減少、地價日益升高，人們也開始鑽研開發倉儲空間的新方法。

資料來源：https://money.udn.com/money/story/10871/3289507